央广网重庆6月10日消息(记者肖庆华 实习生曹诗雨)2022年5月31日,重庆渝北区山顶道国宾城小区,出现多个“告全体业主书”立牌,10多位业主正在分发“吾爱吾家·众筹维权”宣传小册。

“告全体业主书”立牌(央广网发 受访方供图)

“30%以上的业主都遭遇过电梯问题,物业又处理不好,逼得我们业主通过这种方式维权。”纪女士(化名)是该小区1栋业主,2018年入住以来,她备受电梯故障的困扰。

据国宾城加州物业统计,自2012年接房以来,住宅区电梯几乎每月都有故障报修。2020年6月,单月报修超过600次。2022年第一季度,报修213次。

由于电梯故障始终无法解决,业主和物业长达10年的矛盾日趋激化。

电梯长期故障引争议

2013年,一篇名为《中渝国宾城电梯故障频出,业主生命安全谁来保障?》的文章出现在网上。电梯品牌相关负责人解释,故障频发是因电梯系统太敏感,装修高峰期,部分装修工操作不当,导致电梯频繁启动自我保护程序。

不过,让业主们困惑的是,10年过去了,大部分业主已完成装修,但电梯故障不减反增。

正在维修的电梯(央广网发 受访方供图)

去年春节,9栋住户苏婆婆带着孙子坐电梯,祖孙四人被困电梯十几分钟,孩子们受到严重惊吓,至今不敢独自乘坐电梯。

7栋业主吴女士怀孕9个月时也遭遇电梯故障,“电梯急速下降,我眼睁睁地看着楼层由‘23’变成‘11’。回想起来又怕又气!”

住户等待乘坐电梯(央广网发 曹诗雨摄)

今年1月,小区业主通过微信小程序发起“加州物业话题征意见”,截至6月6日,已有340人参与。其中,超九成业主表示曾遭遇过电梯故障,电梯关人、滑梯、夹人的现象时有发生,有人甚至在1小时内被关两次。

有业主曾在微信群里质问物业公司关于电梯故障的问题,不但没有得到回复,反而被贴“大字报”。“物业贴出公告说我侵害他们的权益,我作为业主,难道连发出质疑的权利都没有吗?”该业主说。

张贴在电梯上的“大字报”(央广网发 受访方供图)

维保公司不力却难更换

山顶道国宾城位于重庆渝北区新牌坊核心区域,共12栋楼,总户数3200户,包括10栋住宅和2栋公寓楼。其中住宅共2167户,全部采用的是蒂升品牌(原名蒂森克虏伯)电梯,共计50台。

山顶道国宾城小区(央广网发 陈智列摄)

2015年,小区电梯原厂维保时间到期后,物业与重庆市东莞富士电梯工程有限公司签订维保合同。合同约定,单台电梯全年累计关人次数超过3次,合同立即终止。

物业的统计数据显示,2020年6月,小区电梯故障超过600起,单台电梯月均故障12次。

物业工作人员带业主查看电梯故障(央广网发 受访方供图)

不少业主认为,电梯故障率高,与维保公司维保不力有直接关系。业主们多次要求更换维保公司,但物业给出的解释是其他品牌维保单位不承接蒂升电梯的维保业务。“我们打电话给其他维保单位,都表示可以维保蒂升电梯。”纪女士说。

2022年4月,物业与蒂升电梯原厂维保公司签订小包维保合同,将1栋和10栋住宅电梯交给该公司维保,为期半年。合同期间,如果故障率得到控制,就全面更换维保公司;如果不行,将根据业主意见,更换电梯控制系统或直接更换电梯。

记者调查

冰冻三尺,非一日之寒。10年时间都未解决的电梯故障问题,让业主和物业之间的矛盾,变得越来越难以调和。

动大修基金更换“小零件”?

一位知情业主透露,物业公司多次动用大修基金和公共收益,遭多名业主实名投诉。投诉内容主要集中在更换电梯零部件费用不清晰,电梯广告收益未公开明细,超过5000元的开支未招标并公示。

按照物业与维保公司签订的协议约定,单价200元以下的零配件更换,由维保公司自行承担(600元以下由物业公司承担)。但物业提供的2020年6月17日电梯专项维修预算审核书上显示,申请使用大修基金,批量购买单价低于200元的门挂轮等材料。

以34层楼的一台电梯为例,共有门挂轮(厅门门轮总成)140个,单价38元/个,材料费合计5320元。此外,还有部分价格上千元的材料,如主机前端轴承、主机后端轴承等,加上人工费、管理费,共计2万多元。

2020年7月到10月,小区50台电梯陆续更换了全部的门挂轮,共计花费37万元。截至2021年,小区使用大修基金103万元,公共收益35万元,基本上用于电梯维修。

业委会组建遥遥无期

纪女士透露,国宾城小区的大修基金截至2021年大约还有4000万元。按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定,大修基金的使用方案应由业委会制定,但小区10年来一直未成立业委会。

“2017年以来,有不少热心业主想成为业委会候选人,但是物业以晚交物业费为由,说他们不符合规定。”小区业委会筹备组成员李女士(化名)透露。

2018年,业主代表和物业公司签订了《关于山顶道国宾城物业管理存在的问题及整改意见》的协议,包括了电梯维修等问题,其中注明“不能达到有效整改影响到部分业主不交物业管理费,后果由物业自行承担”。部分对物业整改电梯不满意的业主,一直没缴纳物业费。

此外,还有因未按时缴纳物业费遭拒的业主。“资料提交上去审核,说我们没有按时缴纳物业费,不能入选。”李女士说,她后来特意去查了缴费记录,发现自己只是晚交几天而已。

物业:按正规流程申请大修基金

“2018年到2020年故障率相对较高,是因为使用年限已久,电梯零部件老化。”加州物业经理助理、电梯部负责人彭永前说,50台电梯门挂轮全部更换是因为维保公司未做好更换记录,现场查看后,无法分辨哪些是新换的门挂轮,只能全部再换。

对此,加州物业经理傅晓蓉解释称,因为小区一直没有成立业委会,物业书面将情况报送上级主管单位,申请专项维修资金紧急流程。同时,物业组织业主召开沟通会,通过电话、微信、上门询问等方式,征得2/3业主同意后,陆续更换门挂轮。

物业公示大修基金及公共收益(央广网发 受访方供图)

彭永前称,物业每年都在小区大门口公示大修基金和公共收益的收支情况,但考虑到公示牌面积,只能将收支明细简化,“业主有任何疑问,可到加州物业公司查看。”

傅晓蓉表示,业委会候选人中确实有部分业主没有按时缴纳物管费,作为小区物业管理方,他们按照实际情况上报,但并没有下结论谁不能成为候选人。她表示,物业公司一直支持小区成立业委会,“业委会一方面要监督物业,另一方面也要协助物业做好管理工作。”

社区:部分电梯已启动更换

关于业主和加州物业之间的矛盾,重庆市渝北区龙溪街道金紫山社区党委书记任强坦言,社区尽力做好解释、协调、上报工作,发挥润滑剂的作用,尽量化解矛盾。

“去年9月开了几次座谈会,相关部门的领导都来参加了。社区搭起一座桥,大家一起商量解决办法。目前情况有所好转,国宾城4栋的业主有更换电梯的想法,我们协助他们征询其他业主的意见,现在电梯已经准备安装。”

律师:挪用套取大修基金涉嫌违法

重庆学苑律师事务所律师陆建辉表示,若物业公司违规挪用住宅专项维修资金(大修基金),业主可向县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门举报。由该部门追回挪用的大修资金,没收违法所得,可并处挪用金额2倍以下的罚款。情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

重庆百事得律师事务所律师张庆娟表示,根据以往接手的案子,某些物业可能会通过以下违法方式套取专项维修基金(大修基金)和公共收益。第一种是物业“替签”,伪造业主签字同意使用大修基金;第二种是“以少凑多”,应由物业公司承担的费用,累积报价后转嫁给业主。要预防和解决此类事件的发生,小区应组建业委会或召开业主大会,重新选聘或续聘加州物业公司,在签订的合同里写明相关事项,起到规范和监督的作用。

“业委会候选人如果没有按时缴纳加州物业费,可在一年内进行补缴,此后也应同样拥有被选举的权利。”重庆市渝州事业公益中心(社区)治理中心常务副主任晏书池表示,物业费和业委会是两个不同的法律概念,按照《宪法》第三十四条规定,小区业主是有选举权和被选举权的,未按时缴纳物业费是民事纠纷问题,不能剥夺业主的选举权和被选举权。

编辑:曹诗雨
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